6月21日,记者从某房企相关人士处获悉,中国房地产业协会将于7月26-27日在杭州举办“房地产纾困项目与金融机构对接商洽会”,介绍金融机构纾困方案、项目纾困过程中法律、税务问题分析等;并组织纾困项目方与有意兼并重组合作项目的品牌企业、金融机构进行对接单独洽商。


  值得注意的是,作为四大国有金融资产管理公司(AMC)之一的中国信达将参会。另据媒体报道,除中国信达外,中房协还将邀请长城、东方等AMC、金融机构及央企、国企参会。6月21日,记者从某房企相关人士处获悉,中国房地产业协会将于7月26-27日在杭州举办“房地产纾困项目与金融机构对接商洽会”,介绍金融机构纾困方案、项目纾困过程中法律、税务问题分析等;并组织纾困项目方与有意兼并重组合作项目的品牌企业、金融机构进行对接单独洽商。


  值得注意的是,作为四大国有金融资产管理公司(AMC)之一的中国信达将参会。另据媒体报道,除中国信达外,中房协还将邀请长城、东方等AMC、金融机构及央企、国企参会。


  有意各方将单独洽商


  通知文件称,为尽力解决房地产项目纾困过程中的急迫困难,中国房地产业协会与浙江省房地产业协会商定,于7月26-27日在杭州市联合主办“房地产纾困项目与金融机构对接商洽会”。


  本次商洽会由中国房协房地产金融与公积金和担保研究分会、中国房地产投融资信息服务平台、杭州房地产开发集团联合承办。


  通知显示,商洽会的主要议程包括金融机构纾困方案介绍;房企在市场变化中保持稳健发展;房地产项目纾困诉求共性分析;如何用优质品牌适应金融支持;浙江省房协介绍项目纾困工作;项目纾困过程中法律、税务问题分析;在房协指导下成功纾困问题楼盘及司法实践;房企纾困转型探索——发展长租房业务;纾困方案及企业项目与金融机构、有意兼并重组合作发展解决项目困难的企业对接商洽。


  出席单位(人员)包括:有纾困项目需求的房企相关负责人;能提供纾困支持的金融机构负责人;有兼并重组、扩展合作项目意愿的企业负责人;法律、财税机构相关负责人;金融服务平台机构;各地房协相关负责人。


  房企债券到期将迎小高峰


  据克而瑞资管(CAIC)统计,2022年6-7月,200家核心房企境内外债券合计到期规模约1755亿元,其中,民企约有1178亿元债券到期,占比67%。年内债券到期规模超百亿的房企共有12家,合计债券到期规模约1643亿元。除保利、铁建、万科、金地经营较为稳定外,其他8家均面临不同程度的还债困境。融资方面,克而瑞数据显示,房企5月发债515亿元,环比下降15%。5月房企境内发债466亿元,环比下降7%;境外发债48.8亿元,环比下降54%。5月,房企发债主体数量延续下滑趋势,降至年内新低的28家。除中梁控股与投资人达成交换要约成功发行美元债外,仅有碧桂园、龙湖、美的置业、新城等4家民营房企成功发行债券。


  销售方面,中金公司(601995)固收研究团队称,最近两周房企销量相对于6月初有明显抬升,同比跌幅显著收缩。但仍有不少城市成交量回升不明显,比如杭州、南京、武汉、成都等,6月份销量仍低于去年同期。


  中金固收团队认为,在地产销量回升的同时,开发商的信心没有明显改善,债务违约风险尚未完全消退,离岸地产美元债跌回到接近3月份低点,6月份拿地情况尚未看到显著回升。     2021年诞生的首批REITs产品,迎来首个解禁潮,解禁市值超百亿元。


  6月21日,华安、博时、东吴、富国、浙商证券(601878)、中金、平安等旗下首批上市的9只公募REITs迎来限售份额解禁。对于这批公募REITs而言,解禁后流通份额将增加一倍。


  面对解禁,今日REITs表现相对平稳。业内人士表示,如果短期价格下跌可能带来一定配置机会。对于投资者而言,应更多关注各REITs经营情况,并利用IRR等指标来分析投资性价比。


  首批公募REITs迎来解禁潮


  随着解禁潮的到来,华安基金、东吴基金、中航基金等9家基金公司先后发布公募REITs基金份额解除限售的提示公告。


  据华泰证券统计,9只公募REITs此次解禁份额占总份额的平均比例为33.9%,超过目前流通份额占总份额的平均比例32.4%。解禁将使这9只公募REITs的可流通份额增加超过一倍。


  具体来看,中航首钢绿能REIT、浙商沪杭甬REIT、东吴苏园产业REIT、华安张江光大REIT的解禁份额小于目前流通份额,占比(解禁份额/流通份额,下同)40%-80%;富国首创水REIT、博时蛇口产园REIT、红土盐田港(000088)REIT的解禁份额接近或持平目前流通份额,占比90%-110%;平安广州广河REIT、中金普洛斯 REIT的解禁份额超过目前流通份额,占比130%-190%。


  二级市场价格承压


  公募REITs首个解禁潮对市场流动性有多大影响?


  鉴于首批解禁前,市场公募REITs份额供给少,保险、理财等资金无法实现足额配置,在供需失衡的情况下,流通的公募REITs存在超额溢价情况,部分REITs的涨幅较大。


  近期REITs价格出现一定回撤,但平均溢价仍超过20%。如果市场流通盘再增加一倍的供应量,部分溢价过高、估值偏离度较大的REITs可能存在价格回撤的压力,从而带动整个REITs二级市场承压。


  私募排排网财富管理合伙人荣浩的观点较为谨慎。他表示,解禁后的溢价率会有一个回归到合理估值的过程。但是各战略投资人的减仓计划可能有差别,如果形成共振则会造成短期抛压;看重长期收益的机构短期内建仓的概率不大,要等估值溢价回复到合理水平。目前平均溢价率在20%,前期市场已经释放了一些估值风险,部分还是偏高。“对于收益权类的REITs长期属性更偏债,适合追求确定性收益的资金。解禁后,待估值进入合理区间,相信险资等会适时介入。”


  限售解禁带来的变化,是REITs产品被减持进而影响二级市场价格。中金公司(601995)认为,部分战配限售投资者可能在解禁后出于止盈、净值管理等目的选择减持,前期盈利更高的项目被减持的可能性更大,投资者应注意解禁后因流通份额增加导致的价格下跌的风险。


  上市一周年稳健运行


  目前看来,已上市基础资产资质卓越,上市一年来运营稳健,信息披露持续规范,首批9只REITs均完成2021年度分红,二级市场回报良好。同时,REITs规则体系和制度建设逐步完善,配套细则基本覆盖业务全流程,扩募规则已正式落地,REITs市场有望加速扩容。


  博时招商蛇口(001979)产业园REIT基金经理胡海滨称,目前发行的REITs在发行认购阶段都出现了超额认购的情况,说明投资者较为认可REITs的投资价值,市场处于供不应求的情况。


  东吴基金REITs总部副总经理李军认为,REITs的市场表现获得了越来越多投资人的认可,投资主体以机构投资者为主,主体类型愈发丰富。以保险为代表的长线资金加速进入,已成为投资市场的主力军;券商、资管公司、银行及其理财子公司、公募基金及其子公司、私募基金、信托公司等各类金融机构均进入该市场,除自营资金外,有条件的金融机构在合规的前提下专门为投资REITs定制产品;专业机构投资者也愈发踊跃,投资比例也在迅速提升。